納米樓

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屯門菁雋為香港著名納米樓

納米樓（英語：Nano Flats）[1] 一詞來源於納米，意思為面積非常細小的住宅單位，一般指香港實用面積細過200平方呎的住宅單位。[2] 根據差餉物業估價署在《香港物業報告》中的分類，最小的單位面積是20平方米（約215平方呎）以下，因此亦有説納米樓指215平方呎以下的單位。[3]

歷史

1997年，屋宇署放寬《建築物條例》，容許新落成住宅單位的洗手間不設窗戶。無窗「黑廁」因此成爲日後開放式單位的常備配置。

2001年，發展局為鼓勵環保建築，實施各項樓宇總樓面面積寬免措施，露台、環保平台（工作平台）、玻璃幕牆、特大窗台等「環保設計」，可獲豁免計算在發展總樓面面積，卻又可當建築面積發售。此後出現大量新樓面積發水問題，即新樓實用率大幅下降。2011年，政府立法規管，限制發水面積不超過10%。2013年，政府實施《一手住宅物業銷售條例》，新盤須以「實用面積」而非「建築面積」發售。

2010年起，政府於個別地皮的賣地條款中，加入了「限呎地」及「限量地」條款，政府認爲此舉可以積極增加中小型單位供應。[4] 在限呎限量條款下，個別地皮的住宅單位面積不可超出一定呎數，或不可超出一定數量，實際上亦鼓勵發展商興建中小型單位（包括納米樓）。

2011年，屋宇署又頒布《2011年建築物消防安全守則》，詳細訂下了開放式廚房的標準設計要求。發展商只需跟足守則，便不必再就個別設計提交消防安全評估報告，開放式廚房的批則變得方便簡易，亦因此在新樓設計中愈發常見。

2015年，金管局收緊按揭成數，透過按揭保險計劃，成交價400萬元以下物業按揭可達九成，450萬元以下物業按揭可達八成（按揭金額上限為360萬元），450萬元至600萬元則可申造八成按揭，600萬元以上只可申造六成按揭。按揭成數限制，連同2012年引入之壓力測試，被認爲是納米樓大行其道的主要推手。[5]

2019年，時任行政長官林鄭月娥推出高成數按揭計劃，放寬了按揭保險的成數，令1000萬或以下的單位可以借高達九成按揭。在放寬按揭保險的推動下，買家購買中小型單位所需首期大幅下降，間接地令部分收入較高但是首期不足的買家放棄納米樓，轉而購買其他中小型單位。[6]

2024年2月28日，香港財政司司長陳茂波在2024-25年度財政預算案中宣佈，即日起所有住宅物業交易毋須再繳付額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）和新住宅印花稅（NRSD）。有媒體認爲，已被市場遺棄的「納米樓」，由於稅項成本大降，投資吸引力驟增，或重新成為投資者或收租客的寵兒，成為“撤辣”的大贏家。[7] 也有媒體認爲，全新遊戲規則下，細價樓勢將成為最好炒的物業選項。俗稱「納米樓」的開放式單位，頗有機會成為新盤大力推銷賣點，甚至再次成為新盤主力供應單位。[8]

特色

高樓底

近年建成的納米樓，一般樓底較高 [1] （页面存档备份，存于互联网档案馆） [2] （页面存档备份，存于互联网档案馆） [3] （页面存档备份，存于互联网档案馆），故容易向上伸延空間建造「閣樓」，即在納米單位加設一個細小的樓層，以增加可用空間。

電磁爐煮食

香港電視娛樂製作的訪談及飲食節目《納米無明火》，節目中谷德昭拜訪居住在「納米樓」內的不同人士，然後把於「星級廚藝特訓」內學到的菜式以電磁爐烹飪一次。該節目播出後， 令不少市民認爲開放式廚房，不能夠用明火，只能夠使用電磁爐煮食。

測量師學會前會長何鉅業解釋，在2011年前的確有限制開放式廚房使用明火的規定，只是當局經過研究，覺得在做足規定後，無論是否明火與否所面對的風險無差，故此開放容許開放式廚房使用明火烹食。事實上，近年部份新盤已經採用開放式廚房加明火爐頭設計。[9]

重大事件

納米樓始祖

大埔嵐山被認爲是納米樓始祖

長江實業於2014推售大埔嵐山，其開放式單位面積只有177至181平方呎，堪稱當年全港最細的私人屋苑單位，因此被媒體普遍認爲是納米樓始祖。[10]

劏房之城

2015年九龍建業推售土瓜灣環海·東岸，該樓盤名義上有A、B及C三座，但三座已打通，全部單位共用八部電梯及一個垃圾房，長長的走廊將三座全部打通，形成一層36伙格局，被媒體譽爲「劏房之城」。[11] [12]

龍床盤

屯門菁雋128呎「龍床盤」單位平面圖

2016年，俊和地產發展董事潘志才在記者會指出，推出屯門菁雋是希望協助年輕人「上車」（首次置業），樓盤開則靈感是來自學生宿舍，覺得很多年輕人需要的是一個房間。潘志才亦指紫禁城再大，皇帝都是睡在一張床上（原句：就算皇帝都係瞓張床，紫禁城咁大，佢真正瞓覺時都係得張床）。[13]菁雋因而被媒體戲稱「龍床盤」。[14]

納米樓樓盤

以下歸納部分著名納米樓樓盤，其最細單位實用面積均爲200平方呎以下，而且樓盤有大量少於215平方尺之開放式單位。

納米樓例子
納米樓樓盤 地區 發展商 最細單位
實用面積
(平方呎)		 開售日期
海茵莊園 將軍澳 九龍建業 183 2021年10月
環海·東岸 紅磡 194 2015年9月
海傲灣 油塘 179 2018年10月
菁雋 屯門 俊和地產 和 益兆興業 128 2018年11月
AVA55 馬頭角 盧華家族 166
AVA61 深水埗 150
AVA62 佐敦 152
AVA128 西環 177
AVA228 深水埗 129
加多利軒 何文田 恒基兆業地產 161
利奧坊·曦岸 大角咀 171
利奧坊·凱岸 171
尚譽 北角 163
迎豐 土瓜灣 165
弦雅 長沙灣 佳兆業集團 和 宏達控股 189 2020年12月
嵐山 大埔鳳園谷 長江實業 177 2014年7月
逸新 太子 麗新發展 157
青富苑 青衣 香港房屋委員會 187 2020年6月

參考資料

  1. ^ Hong Kong’s supply of so-called nano flats to peak this year as government puts minimum size restrictions in place. [2023-05-18]. （原始内容存档于2023-05-18）. 
  2. ^ 發展局局長就二○二二年一月至三月賣地計劃會見傳媒談話內容 香港政府新聞公報 2021年12月30日. [2023年5月9日]. （原始内容存档于2022年12月18日）. 
  3. ^ 十年激增成因 限呎後還值得投資？ 28HSE 2022年7月15日. [2023年5月9日]. （原始内容存档于2023年5月10日）. 
  4. ^ 立法會三題：「限呎樓」用地 香港政府新聞公報 2011年3月3日. [2023年5月9日]. （原始内容存档于2023年5月9日）. 
  5. ^ 收緊按揭成數 好心做壞事 文匯報 2018年1月29日. [2023年5月10日]. （原始内容存档于2023年5月13日）. 
  6. ^ 首期低成納米樓好處！納米樓升值前景不再 Business Digest 2023年1月27日. [2023年5月9日]. （原始内容存档于2023年5月13日）. 
  7. ^ on.cc東網. 樓市撤辣一天光晒？呢類物業有望翻生？. 2024年2月28日 [2024年2月28日]. （原始内容存档于2024年2月28日）. 
  8. ^ Yahoo 地產. 財爺公布全撤辣 炒細價樓交稅「一嚿水」. 2024年2月28日 [2024年2月28日]. （原始内容存档于2024年3月5日）. 
  9. ^ 開放式廚房不能夠用明火屬誤解 改裝會否影響按揭? HKET 2023年5月30日. [2023年5月30日]. （原始内容存档于2023年5月30日）. 
  10. ^ 大埔納米樓蝕幅擴大 轉戰京都嵐山有無得玩？ Yahoo財經 2021年11月29日. [2023年5月23日]. （原始内容存档于2023年5月23日）. 
  11. ^ 【劏房之城．直擊】環海‧東岸一梯36伙 私樓價錢 公屋格局 Yahoo財經 2019年1月23日
  12. ^ 一層逾30伙深不可測 鄰居數目人氣鼎盛 House730 2021年2月24日
  13. ^ 屯門菁雋僅128呎 住宅細過車位 俊和：皇帝都係瞓張床. 蘋果日報. 2016年12月1日 （中文（繁體））. 
  14. ^ 記者實測「龍床盤」菁雋128呎開放式戶有幾大？. 地產站. 2018年11月27日 （中文（繁體））. 

外部連結


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