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葛量洪夫人新村

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葛量洪夫人新村
Lady Grantham Villas
1980年代的葛量洪夫人新村
概要
类型租住屋邨
用途住宅
地点香港旺角区
地址九龙大角咀通州街28号
前身亚细亚火油公司、木屋区
托建方 香港房屋委员会
管理者香港经济屋宇协会（1955.7－1975.12）
香港政府（1976.1－1982.6）
香港房屋协会（1982.6－1984.2）
入伙年份1955年
拆卸年份1984年（29年楼龄）
技术细节
座数4座
层数5层
设计与建造
开发商香港经济屋宇协会

葛量洪夫人新村（英语：Lady Grantham Villas，英语通称“Madam Grantham San Tsuen”）[1]是已拆卸的香港公共屋邨，亦为私营建屋团体“香港经济屋宇协会”（下称经屋会）唯一一个出租住宅项目，取名自时任香港总督葛量洪爵士夫人葛慕莲。该屋邨位于九龙旺角区（今油尖旺区）大角咀通州街28号，即诗歌舞街与太子道西之交界处，共有四幢楼宇，在1955年6月落成，7月18日举行开幕典礼。

该屋邨跟香港房屋协会上李屋邨和香港模范屋宇会模范邨一样，都是因应战后的住屋问题而向港府批地并以优惠地价所建的住宅，但不同的是这些单位当初是以“售卖”形式作招徕并开放予市民申请。后来经屋会却反口指出，落成时与市民缔结的是租约而非买卖合约，该协会仍是业主并多次追收租金，因此导致声称已“购买”屋邨单位的居民非常不满，双方更对簿公堂。

1976年，屋邨因地契期满不获续期而遭港府接管，并因配合兴建西九龙走廊而于翌年拆掉一座楼宇，1982年转至房协接手不久，便透过“市区改善计划”迁移剩余的居民，及宣布该屋邨为非法僭建楼宇，最终在1984年2月19日关闭屋邨及重建，并于1988年建成颂贤花园[2]。

屋邨资料及楼宇结构

葛量洪夫人新村由四幢高五层的钢骨水泥楼宇组成（原先为七幢），工程费约187万港元，分为A、B、C、D共四座，A座设40个单位，其余三座设80个单位，合共提供280个单位，单位分为G种两房（供六人居住）及H种三房（供十人居住）两种，“售价”分别为约7,500及10,000港元[3]。当中前者建筑面积730平方英尺，然而扣除道路和花园等公用部分，实用面积（含厨厕）仅365平方英尺；至于后者建筑面积达986平方英尺，但实用面积只有约493平方英尺[4]。合资格“购买”者为月入300至1,200港元的市民，经屋会设立审查委员会为申请者进行入息及资产审查，成员包括教会人士、名流和教育界人士等[5]。成功通过审查者，便需分三期付款，第一期在签约时付三成金额，第二期在住宅建设时再付三成金额，而余下的第三期四成金额，则在入伙时清缴[6]。由于屋邨在初期以“售卖”形式作招徕，而传媒引述时都是写单位“发售”并说明金额付清后单位是属于申请者，以致申请者都以为自己是来“购买”这些单位，因此引发后来的业权纷争，详见后文[7]。

楼宇

楼宇名称 单位数目 落成年份 拆卸年份 重建后建筑
A座 40 1955年 1977年 西九龙走廊
B座 80 1984年 颂贤花园
C座
D座

历史

葛量洪夫人新村的现址已重建为颂贤花园。

初期发展

第二次国共内战开始后，香港人口因中国大陆移民涌入而大增，造成严重住屋问题，港府为鼓励私人机构或团体可以多建房屋，自1946年中开始以“私人协约”方式，以低地价批地予他们建屋，吸引房协、香港模范屋宇会和香港平民屋宇有限公司等机构响应，分别建成上李屋邨、模范邨和荔枝角蝴蝶谷新村平房区等楼宇[8]。

1953年，曾参选上一年市政局民选议员的九龙乐善堂前副主席兼永远顾问[9]、曾任崇基及联合书院董事的香港国际建设有限公司董事长陈能方长老（1888年9月9日－1979年1月26日）[10]，向港府申请以低价拨出大角咀海旁一块约4.3万平方英尺的土地兴建住宅楼宇，港府以每平方英尺十港元批出予该公司，年期为22年，至1975年尾为止，该公司之后计划推共260个单位（后改为280个单位）并以低于市价的价钱开放“认购”申请，到1954年3月时申请人数已超逾两千人[11]。陈能方同时联同其他社会名流发起成立一个名为“香港经济屋宇协会”的建屋团体，以承继该楼宇的后续行政安排，之后获时任香港总督葛量洪爵士的夫人葛慕莲赞助[6]，其后于9月25日经港府透过《公司条例》批准成立为法团，陈能方本人担任主席，建屋工程也得以启动[3]。经屋会曾计划需要建设十万个单位才能解决住屋问题，但因太过庞大而不切实际，故只能从小做起，改为一开始要先建成六百个单位以试水温[6]。

建屋工程所在的诗歌舞街与太子道西交界地一带，原为木屋区[12]，还有一部分小商户，早于1954年5月安排迁拆[13]。当经屋会成立后，便立即在11月15日开始动工，当时预计翌年5月便可完成[14]。到翌年2月，为纪念葛慕莲的赞助，经屋会将这个项目定名为“葛量洪夫人新村”，同时宣布申请者甄选程序已完成，而葛量洪本人也于2月14日陪同时任工务司包宁（Theodore Louis Bowring （页面存档备份，存于互联网档案馆））亲赴工地巡视[15]。4月12日，该工地举行奠基典礼，邀得葛慕莲和陈能方主持[16]。

项目于同年6月正式落成，7月18日举行开幕典礼，由葛量洪伉俪主持开幕剪彩仪式，多位名人如杨国璋、周埈年、颜成坤、利铭泽、何礼文等皆有出席，葛量洪在致辞时更称赞经屋会的贡献，称他们在解决屋荒问题上有巨大帮助[17]。而按经屋会计划，在首280个单位正式落成后便开始下一期共320个单位建设工程，以达到该会要建设六百个单位的目标，惟最终未能实现[18]。另一方面，居民于1957年7月20日正式组建居民联会，旨在加强居民对内及对外联系[19]。

业权纷争

这个业权纷争始于1960年，经屋会在当年2月5日书面通知一名黄姓住户，表示因为对方自1955年入住以来未交租金，故按照合约收回单位，又追回对方相关利益损失；而黄氏不予理会，没有迁出[20]。该屋邨居民联会收到上述个案申诉后感到不满，于5月25日召开记者会，指控经屋会仍然自称是该屋邨业主，还在每月向居民征收的杂费收据上称为“租金”[21]。除此之外，他们更指责经屋会身为华人主导的组织，但当时说明书、合约、宣传品等却用英语，居民当时获告知每单位订价是7,500或10,000港元，入伙后需交每月杂费16.5港元，以致当时居民认为该“订价”是卖价，在双方缔结合约时居民以为这是买卖合约，却其实是由律师楼发出的租赁合约[22]。

经屋会见黄姓住户仍未迁出，于是在7月12日延聘刚投身法律界的廖子明大律师，循民事诉讼程序向对方提出起诉，而黄氏则委任身兼市政局议员的贝纳祺大律师作为辩护，陈述黄氏的单位是当年购买而来，并非租赁[23]。由于牵涉到全邨280户的权利，引起居民关注，当日到场旁听席全数坐满，而诉讼案当初订期至10月6日起审理，但后来不见传媒跟进，结果无从得知[20]。不过，有六名住户后来被税务局控告欠交物业税，并于10月11日被法院判处需要照数缴付[24]。因为辩方当初指居民每月缴付的杂费是包括物业税，亦曾经一度考虑将经屋会列为被告，故此经屋会可能仍然如组织本身所称，仍然是该屋邨的业主[25]。而后来屋邨于1984年遭清拆时，有居民代表承认当年“购买”单位时因不谙法律和英语，以致对业权问题未能理解[26]。

结局

1976年1月1日，港府以地契在前一日（即1975年12月31日）期满及不获续期为理由，即时接管葛量洪夫人新村；为配合兴建西九龙走廊，港府在翌年1月12日通知居民要收回土地，当日全邨约2,200人接到通知，方知当初入伙时不只仅是租住，而且年期只得廿余年，顿时大感恐慌并连夜召开居民大会，决议要求港府续约，并挂起横额抗议[27]。其后政府选择仅即时迁拆第一座楼宇来兴建公路，受影响居民获每平方英尺22港元特惠补偿，兼获编配其他公屋及搬迁津贴[26]。

其余三座约于1982年6月由房协接管并进行住户登记。1983年3月起，屋邨土地获纳入“市区改善计划”，开始进行重建前期工作，向剩余三座的居民发出收回单位通知[28]。部分人获安置往苏屋邨、石硖尾邨和泽安邨等房委会出租公共屋邨，或者获得4,500港元迁拆赔偿，另加800至1,200港元搬迁津贴以搬往别处[29]。1984年1月初，尚有超过一百户还未搬出，当中有约40户是因绿印者、一人或二人家庭而未获安置，房协则通知他们即将拆卸屋邨，居民于是开召开大会要求押后拆卸[28]。他们又前往周梁淑怡、张鉴泉、张奥伟、陈英麟等议员办事处寻求帮助[30]。至于房协回应指屋邨自1977年后已属非法僭建需要拆卸，及澄清有40余户是在1982年6月后才入住，或者是在其他公屋单位已有户籍而不获安置，无意押后清拆日期[31]。最终房协如期在2月19日关闭屋邨拆卸重建，工程在1988年初完成，成为今日的颂贤花园[32]。　

社区环境

葛量洪夫人新村位处九龙市区，又跟海边和当时的旺角码头相距不远，交通方便[33]。战前的大角咀发展上并不成熟，在英国取得新九龙前曾是其中一个三不管地带，到1918年后大角咀经移山填海和开辟道路，便成为九龙其中一个工业区，之后到1950年代又发展一些住宅，形成工业和住宅并存的社区[34]。旺角码头在1972年迁至大角咀码头，比起前者更接近该屋邨，码头曾经因中国大陆改革开放而开办多条往沿岸城市的航线，当地人流增长不少[35]。此外，该屋邨旁边是同期落成的旺角消防局，也邻近名校圣芳济书院和鲜鱼行学校[36]。屋邨内部方面以住宅大厦和小花园为主，由于入伙后屋邨管理未获居民认同，他们唯有于1964年自行成立“葛量洪夫人新村居民协会有限公司”统一屋邨管理事宜，之后他们得以继续安居[37]。

影响

葛量洪夫人新村是少数非港府或房协兴建的资助房屋之一，与模范邨和后来的大坑西新邨一样为市民提供另类居所，可是这些由私人机构兴建的资助房屋却带来管理上的问题，加上后来港府积极兴建公屋，使私营资助房屋的影响力降低[38]。到1979年，模范邨出现管理问题，重建工程只完成一半便遭房委会接管，而房协接管葛量洪夫人新村时，陈能方已去世，经屋会亦已消失在大众视野之内，后来这个存在不足卅年的屋邨都成为历史[39]。现时仅有房协能够继续发展其他房屋，而大坑西新邨是全港现存唯一私营资助房屋[40]。

参考文献与备注

  1. ^ Lady Grantham Villas (Madam Grantham San Tsuen), Tai Kok Tsui. Hong Kong Image Database. HKU Libraries. [2020-05-16]. （原始内容存档于2021-03-21）. 
  2. ^ 頌賢花園. 市区改善计划. 香港房屋协会. [2020-05-15]. （原始内容存档于2020-05-27）. 
  3. ^ 3.0 3.1 興建經濟屋宇快將實現　經濟屋宇協會批准成立　第一步將在大角嘴建屋. 工商晚报. 1954-09-28. 
  4. ^ 葛量洪夫人新村　第一批屋宇落成　購得者共分三期繳款. 工商晚报. 1955-06-16. 
  5. ^ 大角嘴建經濟屋宇　第一座明春可落成　二千餘人申請先行審查. 香港工商日报. 1954-10-13. 
  6. ^ 6.0 6.1 6.2 解決港九屋荒建屋十萬層　經濟屋宇協會先建六百層嘗試　第一期二百八十層已完全售出　工程四月底完成總督昨往視察. 华侨日报. 1955-02-15. 
  7. ^ 港督今晨赴大角嘴巡視　葛量洪夫人新村　該村首期建屋二百八十層. 工商晚报. 1955-02-14. 
  8. ^ 徐颂雯. 戰後房荒（1）— 房屋供應的第三條出路. 立场新闻. 2019-02-24 [2020-05-11]. （原始内容存档于2021-06-23）. 
  9. ^ 编辑委员会. 2014年度年報暨2015年度總理就職典禮特輯 (PDF). 香港: 九龙乐善堂. 2015-05-19: 221 [2020-05-15]. （原始内容存档 (PDF)于2021-03-21）. 
  10. ^ 基督徒真理團契會長陳能方息勞歸主. 香港工商日报. 1979-02-02. 
  11. ^ 經濟屋宇申請者多　二百六十層二千人逐鹿　經濟屋宇協會本月內可成立. 香港工商日报. 1979-02-02. 
  12. ^ 圖片說明：大角嘴正在發展中，將成為新的住宅區。經濟屋宇協會，進行在塘尾道興建第一批經濟樓宇，圖爲興建地點，政府現已通函所有木屋居民遷出。. 工商晚报. 1954-10-08. 
  13. ^ 經濟屋宇行將興工　大角咀商戶續遷拆. 华侨日报. 1954-05-24. 
  14. ^ 大角咀經濟屋宇　批准購買者首批三百戶　本週動工明年五月完成. 华侨日报. 1954-11-01. 
  15. ^ 廣建經濟屋　首批七幢定名「葛量洪夫人新村」　總督偕工務司明日前往視察工程. 华侨日报. 1955-02-13. 
  16. ^ 葛量洪夫人新村　建經濟屋宇　今午奠基禮. 工商晚报. 1955-04-12. 
  17. ^ 葛量洪夫人新村昨舉行開村禮　督憲致詞論屋荒問題　港九居民移植新界環境實所不許　新村建成對解決屋荒有重大貢獻. 华侨日报. 1955-07-19. 
  18. ^ 葛量洪夫人新村明日舉行開村典禮　總督伉儷親臨主持. 华侨日报. 1955-07-17. 
  19. ^ 葛量洪夫人新村居民聯會成立　謝伯昌監誓區煒森致訓. 华侨日报. 1957-07-21. 
  20. ^ 20.0 20.1 大角咀葛量洪夫人新村　租權業權發生訟案. 华侨日报. 1960-07-13. 
  21. ^ 葛量洪夫人新村　因業權問題　居民會今日有說話. 华侨日报. 1960-05-25. 
  22. ^ 葛量洪夫人新村　新樓業權有爭論. 大公报. 1960-05-26. 
  23. ^ 葛量洪夫人新村業權訟案　經濟屋宇會控一住客欠租　住客謂屋乃購來並非租賃　地方法院民事庭定期十月審訊. 华侨日报. 1960-05-25. 
  24. ^ 葛夫人新村　六住戶承認欠繳物業稅　判照數繳付. 华侨日报. 1960-10-12. 
  25. ^ 葛夫人新村六住戶　被控欠物業稅　法庭明日開審. 华侨日报. 1960-10-10. 
  26. ^ 26.0 26.1 葛量洪夫人新村居民　不滿搬遷賠償　要求延期清拆合理安置. 华侨日报. 1984-01-03. 
  27. ^ 大角咀葛量洪夫人新村　屋地期滿收回土地　居民傍徨群起抗議　二千居民召開大會強烈反對. 香港工商日报. 1977-01-13. 
  28. ^ 28.0 28.1 葛量洪夫人新村將拆　百戶人要求安置補償. 大公报. 1984-01-03. 
  29. ^ 葛量洪夫人新村清拆改建　百餘戶居民盼房協　延期清拆發補償金. 香港工商日报. 1984-01-03. 
  30. ^ 葛量洪夫人新村　居民盼議員援手　延期清拆及予特惠補償. 华侨日报. 1984-01-11. 
  31. ^ 房協稱佔地已被港府收回　葛量洪夫人新村　屋宇屬非法僭建　村民將接照房屋政策獲安置. 大公报. 1984-01-05. 
  32. ^ 旺角區社區建設不斷增加　頌賢花園重建年底落成　內設老人及青少年中心　檡樹街多層停車場明年中啟用. 华侨日报. 1987-02-04. 
  33. ^ 特寫：未來新住宅區. 工商晚报. 1954-10-08. 
  34. ^ 九龍地名考察（六）- 大角嘴. 乐怡生活. 2018-05-02 [2020-05-17]. （原始内容存档于2021-03-21）. 
  35. ^ 大角咀的變遷. Kowloon Post 龙周. [2020-05-17]. （原始内容存档于2021-03-21）. 
  36. ^ 大角咀簡史 (PDF). 坐言集之大角咀. [2020-05-17]. （原始内容存档 (PDF)于2021-03-21）. 
  37. ^ 葛量洪夫人新邨　期滿住客要遷出　擬請求政府續約. 香港工商日报. 1977-01-13. 
  38. ^ 易汶健. 大坑西新邨的沒落，也是私營廉租屋的沒落. 香港独立媒体. 2013-05-19 [2020-05-17]. （原始内容存档于2020-10-18）. 
  39. ^ 何思芸; 林良叶. 半百模範村老而彌堅. 香港树仁学院仁闻报. 2006年5月号 [2020-05-17]. （原始内容存档于2017-04-02）. 
  40. ^ 吕嘉丽. 居民入紙修訂大坑西邨重建計劃　籲以公屋模式出租、容讓小店經營. 香港01. 2016-10-21 [2020-05-17]. （原始内容存档于2021-08-04）. 

参见

外部链接

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