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海桃湾

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Florient Rise
海桃湾
概要
用途市区重建局发展计划
地址 香港油尖旺区大角咀樱桃街38号
地段九龙内地段第11162号馀段
坐标22°19′N 114°10′E / 22.32°N 114.16°E / 22.32; 114.16
前身旧式商住楼宇
竣工日2009年5月(15年楼龄)
技术细节
座数3
层数35-44层,建于6层基座之上
设计与建造
开发商南丰发展市区重建局
其他信息
设施商场、住客会所、社区设施、护理安老院、休憩用地
地图
地图
西九汇商场富贵街地面入口
西九汇商场内貌

海桃湾(英语:Florient Rise[1] 位于香港油尖旺区大角咀樱桃街38号,邻近港铁奥运站奥海城,是一个在市区重建局发展计划下发展的私人高尚住宅屋苑。物业由市区重建局(下称市建局)及南丰发展共同发展,建筑师为周古梁建筑工程师有限公司,总承建商为晋业建筑有限公司。屋苑在2008年10月获批出预售楼花同意书[2] 并开售,[3]示范单位设于九龙湾一号九龙[4]

物业资料

海桃湾前称樱桃街项目,物业由楼高6层基座、1层地库及3幢建于基座之上、分别楼高35、39及44层住宅楼宇组成,地盘总面积4,510平方米(48,500平方呎),总建筑面积43,255.9平方米,地积比率约为9.5倍。其中住宅占36,490.9平方米,建有522个单位;商场占4,957平方米;社区设施占1,808平方米,包括一所保良局辖下的护理安老院[2][5] 住宅标准户面积约700至1,600平方呎,属2房至4房间隔,每户均设有露台;另建有面积逾2,000平方呎的特色户。其他设施包括住客会所、平台花园、休憩用地,也会设置行人天桥横跨振荣街及连接邻近建筑物。[6]

  • 入伙日期: 2009年9月30日
  • 单位数目: 522
  • 大厦座数: 3座
座数 最低层数 最高层数 单位数目
1座 7/F 54/F 150个
2座 7/F 60/F 170个
3座 7/F 46/F 202个

历史

2004年5月28日,市建局早前邀请发展商提交樱桃街项目发展意向书,并于当日接获17份发展意向书;其后在6月16日邀请其中16个发展商及财团入标[7][8]。至7月8日截标时共接获9个财团入标,包括长江实业新鸿基地产信和置业嘉华国际恒基兆业地产香港小轮(各占50%股权)、新世界发展南丰发展恒隆地产华人置业,少于市场预期,有发展商表示地盘中央的一幢单幢式大厦(海明阁)会影响发展,增加建筑难度[9]。其后于7月22日市建局宣布南丰发展夺得樱桃街项目合作发展权[10]。而在该年的7月至11月期间,发展商曾进行收购海明阁,但最终失败(见下文“海明阁事件”一节)。

2005年6月,屋宇署批出樱桃街项目的图则[11],同年12月樱桃街项目获屋宇署发出施工同意书[12]

2008年9月3日,海桃湾获地政总署批出预售楼花同意书[3],10月获屋宇署签发占用许可证[2]2009年7月31日,“满意纸”批出,最终于2009年9月入伙[13]

商场

基座商场命名为“西九汇”(英语:West9Zone),楼高3层,面积约6.1万方呎,物业于2010年11月,由基汇资本以3.5亿元向市建局及南丰发展购得。到2012年12月16日,获投资者罗守辉及相关人士斥6.3亿元购入,呎价1.03万元。[14]2023年1月,阳光房地产基金以7.48亿港元向罗守辉收购西九汇。 [15]

西九汇地下曾设酒吧与特色餐饮,惟已经于2013年结业,其后曾开设畅货中心,但已于2020年结业,现分间作多间铺位。楼上1至2楼为多所儿童学习中心及美容中心。商场2楼有通道连接奥运站C5出口及汇丰中心

海明阁事件

海明阁现时被海桃湾几乎完全遮蔽

海桃湾发展范围分为两个长方形地盘,中央被内街振荣街及一座形容为“顶心杉”的单幢式大厦海明阁分隔。发展商南丰发展曾进行收购,但因为少数业主开价甚高,未能收集超过九成业权申请强制拍卖而失败告终。发展商无法合并为单一地盘重建,发展布局设计受到限制,以致未能增加项目的重建价值。而该收购事件也因为其特殊性而被媒体广泛报导。[16][17]

海明阁是一座楼高15层的单幢式大厦,总面积逾10,000平方呎,共有30个约370平方呎的住宅单位,于1994年11月12日落成,1995年4月入伙(29年楼龄)。海明阁发展商百旺都集团在1990年购入地块,并已出售约九成业权,截至2004年该公司持有约一成业权,大部分为商铺。2004年7月,市建局推出樱桃街项目邀请发展商入标合作发展,当时海明阁并不在发展范围之内,这是由于海明阁只有10年楼龄,未符合市建局的市区重建策略,因此没有收购该物业,夺得合作发展权的发展商可按需要自行收购。[18]

其后南丰发展夺得樱桃街项目合作发展权,随即展开收购计划,并在9月20日正式向海明阁各业主提出收购,出价介乎118万至140万元,平均每平方呎3,500元,视乎不同层数,另住宅可加48万元优惠津贴费,即实际收购价为166万至188万元。该收购价高于市值四至五成,比市建局的赔偿基准(相当于同区七年楼龄住宅市值)为高,有媒体形容为“出价甚为进取”。发展商提出是次收购,是希望能够统一业权,使整个发展项目规划得更理想,各业主也可获得比市价高的赔偿金额,达致双赢局面。[18]

9月27日,发展商委托卓德测量师行代表与各业主正式会面,约有七至八成业主出席。业主拒绝发展商的收购提案,有5名业主开出每平方呎超过1万元的极高价钱,也有个别业主以“可耻价钱”形容收购价;发展商则希望“能够公平处理每个单位”,并提出业主10月8日前答复可获津贴每户15,000元律师费及10月30日前所有业主达成协议可预先得到其中二成楼价。当时各业主的共识是即使知道提价可能性不大,也希望发展商能够再提价,最好高于出价一倍,故最终双方未能达成协议。[16][19]

10月15日,业主回复限期已过,双方仍未能达成共识,发展商将回复限期延迟一个月,希望各业主了解当时市况再作决定。发展商也表明收购价是当时市况不能达到的价钱,即使成功收购,也因为新增可建楼面不多,在发展项目上的作用只是锦上添花;而且须得到市建局及政府同意,才能合并地盘发展,收购事宜并非业主想像中容易;假如业主最终拒绝接受收购,损失会比发展商为高。[20]

11月25日,发展商在最后回复限期前大幅提高优惠津贴费50万元,达至98万元,即实际收购价为216万至238万元,相当于每平方呎6,216元,较市价高出超过一倍。发展商此举即时吸引超过一半业主落实出售业权,其馀业主亦有十分高可能性愿意出售,外界相信发展商成功收购物业的机会倍增。但有业主与发展商签订合约接受50万元特别发放金,才获悉此为反建议书(counter-offer),发展商拥有不接纳反建议的权利,决定临时放弃出售业权,使愿意出售业权者不足整幢大厦的半数。发展商最终也决定不接受有关业主之反建议,放弃收购。[21][22]

2005年底,业主已集合近九成业权,同意以180万至200万元出售予发展商,并要求市建局将海明阁纳入发展范围。但由于地基工程接近完成,发展商需重新研究会否购入,而收购问题也留予市建局解决,并由该局作最终决定。最终发展商及市建局没有接纳业主方面建议,继续原有的建筑计划,2006年展开地基工程,发展成为现时的海桃湾。[16][23]

自此之后,海明阁就被海桃湾几乎完全遮蔽,更是该大厦呎价大跌的主因。2008年12月时,海明阁的呎价平均只有不足4000元,较贵的单位主要集中在高层单位,每平方呎约3800元;而低层的单位因为被海桃湾的停车场及商场遮掩著,透气困难。

图像

交通

交通路线列表
港铁
奥运站公共运输交汇处
红色小巴
  • 奥运站至旺角线[24]
  • 观塘至旺角/奥运站线 (晚上服务)[25]
海景街
大角咀道
樱桃街
深旺道

邻近地方

参考资料

  1. ^ 存档副本. [2009年5月20日]. (原始内容存档于2009年4月29日). 
  2. ^ 2.0 2.1 2.2 屋宇署:〈2008年10月份资料月报,第30页(PDF文件)[永久失效链接]〉,于2008年11月29日存取
  3. ^ 3.0 3.1 地政总署:〈二零零八年九月份批出同意书及转让同意书的详情(PDF文件)页面存档备份,存于互联网档案馆)〉,于2008年11月25日存取
  4. ^ 头条日报︰〈海桃湾傲翔湾畔出笼 两新盘料月内连环推页面存档备份,存于互联网档案馆)〉,于2008年11月25日存取
  5. ^ 市区重建局:〈樱桃街项目简介页面存档备份,存于互联网档案馆)〉,于2008年11月25日存取
  6. ^ 雅虎地产:〈大角嘴 樱桃街项目 半数单位望海瞩目 互联网档案馆存档,存档日期2009-02-10.〉,于2008年11月25日存取
  7. ^ 市区重建局︰〈大角嘴樱桃街项目招意向书结果页面存档备份,存于互联网档案馆)〉,于2008年11月25日存取
  8. ^ 市区重建局:〈大角嘴樱桃街合营项目招标页面存档备份,存于互联网档案馆)〉,于2008年11月25日存取
  9. ^ 香港文汇报:〈9财团争樱桃街项目逊预期页面存档备份,存于互联网档案馆)〉,于2008年11月25日存取
  10. ^ 市区重建局:〈市建局与南丰集团合作发展樱桃街项目页面存档备份,存于互联网档案馆)〉,于2008年11月27日存取
  11. ^ 屋宇署:〈2005年6月份资料月报,第18页(exe压缩档案及PDF文件) 互联网档案馆存档,存档日期2012-02-08.〉,于2008年11月29日存取
  12. ^ 屋宇署:〈2005年12月份资料月报,第22页(exe压缩档案及PDF文件) 互联网档案馆存档,存档日期2012-02-08.〉,于2008年11月29日存取
  13. ^ 商台881:〈海桃湾入伙后 奥运站楼价升页面存档备份,存于互联网档案馆)〉,于2009年10月11日存取
  14. ^ 羅守輝6.3億購西九匯. am730. 2012-12-17 [2023-01-15]. (原始内容存档于2023-01-14). 
  15. ^ 陽光房地產7.48億收購海桃灣商場. 明报. 2023-01-12 [2023-01-15]. (原始内容存档于2023-01-16). 
  16. ^ 16.0 16.1 16.2 香港文汇报:〈海明阁业主要求纳重建页面存档备份,存于互联网档案馆)〉,于2008年11月29日存取
  17. ^ 中原地产代理有限公司:〈少数骑劫多数页面存档备份,存于互联网档案馆)〉,于2008年11月29日存取
  18. ^ 18.0 18.1 星岛日报:〈南丰高价收购“顶心杉”页面存档备份,存于互联网档案馆)〉,于2008年11月29日存取
  19. ^ 星岛日报:〈南丰购海明阁“大缆扯唔埋”页面存档备份,存于互联网档案馆)〉,于2008年11月29日存取
  20. ^ 星岛日报:〈南丰延海明阁收购期页面存档备份,存于互联网档案馆)〉,于2008年11月29日存取
  21. ^ 星岛日报:〈南丰每户加50万收海明阁页面存档备份,存于互联网档案馆)〉,于2008年11月29日存取
  22. ^ 星岛日报:〈南丰收购海明将公布结果页面存档备份,存于互联网档案馆)〉,于2008年11月29日存取
  23. ^ 太阳报:〈旧楼出售要把握时机页面存档备份,存于互联网档案馆)〉,于2008年11月29日存取
  24. ^ 奧運站 > 旺角先達廣場. [2016-11-13]. (原始内容存档于2016-11-13). 
  25. ^ 觀塘同仁街 — 旺角先達廣場/奧運站. [2016-11-13]. (原始内容存档于2016-10-24). 

外部链接